تصنيف الحوكمة: A

EMAAR EC

Emaar The Economic City

10.88 ريال / سهم

بتاريخ: May 28, 2026

— P/E Ratio لاثني عشر شهراً الماضية

1.0x P/B Ratio السعر بالنسبة للقيمة الدفترية

— Dividend Yield توزيع الأرباح السنوي / السهم

9.61B SAR القيمة السوقية إجمالي التقييم

1.12 Beta مؤشر المخاطر المنهجية

-6.0% صافي الهامش صافي الربح / الإيرادات

القصة

تخضع إعمار المدينة الاقتصادية، وهي مطور رئيسي، لعملية إعادة هيكلة رأسمالية كبيرة وتحول استراتيجي، مدعومة من صندوق الاستثمارات العامة لمعالجة القيود الشديدة على السيولة والصعوبات التشغيلية.

المصدر: Q1 2026 (2026-05-20)

خلق القيمة -11.8% العائد الزائد على رأس المال (الفرق بين العائد على رأس المال وتكلفة التمويل)

استرداد التدفقات النقدية — السنوات التقديرية اللازمة لتغطية قيمة المنشأة عبر التدفقات النقدية التشغيلية

الأداء والتوزيعات

عائد توزيعات الأرباح إجمالي التوزيعات السنوية مقسومة على سعر السهم

—

معدل النمو المستدام نسبة النمو الداخلي المتاحة للشركة اعتماداً على الأرباح المبقاة

+2214.1%

نسبة توزيع الأرباح النسبة المئوية للأرباح الموزعة على المساهمين من إجمالي الأرباح

—

صافي الهامش هامش الربح الصافي المحقق من المبيعات التشغيلية

-6.0%

العائد على رأس المال المستثمر يقيس كفاءة تشغيل الأصول والاستثمارات

-2.4%

مضاعفات تسعير السوق

P/E Ratio مقارنة القيمة السوقية للشركة مع صافي الأرباح المحققة

—

P/B Ratio مقارنة القيمة السوقية للشركة مع صافي القيمة الدفترية لأصولها

1.0x

قيمة المنشأة / الأرباح التشغيلية مضاعف تشغيلي يعكس قوة الرافعة التشغيلية والأرباح قبل الاستهلاك والفوائد

27.6x

قيمة المنشأة / المبيعات مضاعف تسعير الأصول بالنسبة لإجمالي الإيرادات والمبيعات المحققة

12.7x

قصة النمو

يعكس مسار نمو إعمار المدينة الاقتصادية تحولًا من انكماش حاد إلى مرحلة تعافي منظمة، مرتكزة على استعارة البذرة التي أعيد زرعها في انتظار الربيع. انتعشت الإيرادات من أدنى مستوى لها في السنة المالية 2024 البالغ 425.97 مليون ريال سعودي إلى 1,138.22 مليون ريال سعودي في السنة المالية 2025، مع بلوغ إيرادات الاثني عشر شهرًا الأخيرة 1,091.87 مليون ريال سعودي. ومع ذلك، يظل الأداء على المدى القصير متقلبًا، كما يتضح من انخفاض الإيرادات للأشهر الثلاثة المنتهية في 31 مارس 2026 إلى 157.37 مليون ريال سعودي من 203.73 مليون ريال سعودي في الفترة نفسها من العام السابق. كان هذا الانخفاض مدفوعًا بانخفاض حاد في بيع العقارات التطويرية من 111.45 مليون ريال سعودي إلى 22.96 مليون ريال سعودي. إن قدرة الشركة على النمو على المدى الطويل مقيدة بمتوسط معدل إعادة استثمار سلبي لمدة خمس سنوات يبلغ -941.04% ومتوسط عائد على رأس المال المستثمر سلبي لمدة خمس سنوات يبلغ -2.35%. لإحياء النمو، تستخدم الإدارة قرضًا من المساهمين بقيمة 1,000 مليون ريال سعودي من صندوق الاستثمارات العامة، مع بقاء 500 مليون ريال سعودي غير مسحوبة حتى 31 مارس 2026، لتمويل النفقات الرأسمالية الهامة التي تهدف إلى تنشيط المناطق الرئيسية في مدينة الملك عبدالله الاقتصادية وتحفيز مبيعات الأراضي المستقبلية.

ديناميكيات الربحية

لا تزال الربحية التحدي الرئيسي للشركة، وتتميز بخسائر صافية مستمرة وعدم القدرة على تغطية تكلفة رأس المال، مما يشبه محركًا يعمل على بخار مُستعار. يبلغ صافي دخل الشركة للأشهر الاثني عشر الأخيرة خسارة قدرها 66.02 مليون ريال سعودي، بعد خسارة صافية قدرها 8.90 مليون ريال سعودي في السنة المالية 2025 وخسارة فادحة قدرها 1,134.57 مليون ريال سعودي في السنة المالية 2024. في حين أن هامش التشغيل للأشهر الاثني عشر الأخيرة إيجابي بنسبة 21.16% مع أرباح قبل الفوائد والضرائب قدرها 231.03 مليون ريال سعودي، إلا أن هامش صافي الربح لا يزال سلبيًا بنسبة -6.05%. يمثل متوسط عائد الشركة على رأس المال المستثمر لمدة خمس سنوات البالغ -2.35% تناقضًا صارخًا مع متوسط تكلفة رأس المال المرجح البالغ 9.47%، مما يؤدي إلى فجوة مدمرة للقيمة بين العائد على رأس المال المستثمر وتكلفة رأس المال المرجح تبلغ -11.83%. يزداد إعاقة خلق القيمة بسبب الصدمات الخارجية؛ على سبيل المثال، عانت شركة تطوير الموانئ، وهي مشروع مشترك بنسبة 50%، من انخفاض كبير في الإيرادات والتدفقات النقدية في عام 2026 بسبب اضطرابات الشحن في البحر الأحمر وتسوية لاحقة مع محطة الحاويات الوطنية. ونتيجة لذلك، تواصل الشركة تدمير القيمة الاقتصادية، والاعتماد على ضخ رؤوس الأموال بدلاً من التدفقات النقدية ذاتية الاستدامة.

المخاطر وهيكل رأس المال

Beta مؤشر المخاطر السوقية المنظمة بالنسبة لمؤشر السوق تاسي

1.12

Cost of Equity الحد الأدنى للعائد المطلوب والمستهدف من قبل مساهمي الشركة

9.2%

WACC المعدل الموزع لتكلفة الديون وحقوق الملكية لتمويل المنشأة

9.5%

Debt-to-Equity Ratio معدل مساهمة الديون الخارجية في تمويل أصول واستثمارات الشركة

48.6%

عوامل المخاطرة

تهيمن على ملف مخاطر إعمار المدينة الاقتصادية قيود سيولة حادة ورافعة مالية عالية، مما يمثل مشيًا على حبل مشدود في عاصفة. تحمل الشركة 4.66 مليار ريال سعودي من إجمالي الديون مقابل رصيد نقدي قدره 373.29 مليون ريال سعودي، مع تدفقات نقدية تشغيلية متوقعة غير كافية لتلبية سداد الديون القادمة. للتخفيف من ذلك، أكملت الشركة تحويلًا رئيسيًا للدين إلى حقوق ملكية مع صندوق الاستثمارات العامة في أواخر عام 2025، مما زاد من ملكية الصندوق إلى 55.55% وسدد جزءًا كبيرًا من ديون المساهمين المستحقة. بالإضافة إلى ذلك، أعادت الشركة هيكلة ديونها المصرفية إلى تسهيلات مشتركة بقيمة 3.82 مليار ريال سعودي، لتمديد آجال الاستحقاق إلى عام 2033. على الرغم من هذه الإجراءات، تواجه الشركة مخاطر إعادة تمويل قريبة الأجل، بما في ذلك تسهيلات نقدية جديدة مستحقة السداد في منتصف عام 2026 والتي تم طلب تمديدها. كما أن المخاطر التشغيلية مرتفعة أيضًا، مع تأخر في سداد مدفوعات العملاء بقيمة 10 ملايين ريال سعودي من إجمالي مستحق قدره 92 مليون ريال سعودي، وتوترات جيوسياسية إقليمية تؤثر بشكل مباشر على عمليات الموانئ المشتركة.